Хотя недвижимость и не входит в нашу деятельность, но часто возникающие вопросы клиенты плюс наличие в прошлом хорошего опыта в сопровождении сделок с недвижимостью побудили написать эту статью.

Перед покупкой коммерческой недвижимости советую в обязательном порядке обратиться к юристу (не риелтору) и провести процедуру Due diligence.

Для более четкого понимания, что из себя представляет Due diligence недвижимости и зачем эту процедуру проводить, попытаемся дать краткие пояснения в настоящей статье.

Приобретая крупный объект недвижимости, не стоит полагаться только на заверения риэлтора о юридической чистоте объекта. Сюрпризов может быть множество, перечислять все будет затруднительно, остановимся лишь на некоторых примерах из нашей практики.

1. У продавца в собственности был торговый центр, земельный участок под ним и четыре инженерных объекта (внутриплощадочные и внеплощадочные сети), оформленных как недвижимость. Проверив базу Росреестра по адресу объекта, мы обнаружили котельную, также зарегистрированную как недвижимая вещь.

Выписка из ЕГРН показала, что котельная принадлежит другому лицу, а продавец об этом и не знал. Согласно ст. 35 Земельного кодекса, при продаже земельного участка необходимо передать все здания и сооружения, расположенные на нем. А, значит, лицо, на кого оформлена котельная, может объявиться и предъявить иск о признании сделки недействительной. В итоге, мы не рекомендовали клиенту покупать здание, пока продавец не станет собственником котельной.

2. Наш клиент перед покупкой поручил проверить юридическую чистоту объекта – хостела, принадлежащего компании. Компания годом ранее приобрела хостел у физического лица. Проверяя документацию по указанной сделке, мы обнаружили, что отсутствует нотариальное согласие супруги этого физического лица, хотя о нем много информации в интернете, в том числе и старые свадебные фотографии (в другой стране, поэтому штампов в паспорте не было). Семейный кодекс дает право супругу, не давшего согласия на продажу, оспорить сделку. После нашей рекомендации получить перед покупкой нотариальное согласие физ. лица, выяснилось, что хостел был действительно совместным имуществом супругов. Совместными усилиями, постфактум, согласие было получено, и сделка состоялась.

Подобных примеров множество, поэтому объект необходимо изучать очень тщательно. Своевременная проверка наличия неузаконенных пристроек (реконструкция без разрешения местных властей), поможет в дальнейшем уберечься от иска о сносе самовольной постройки.

Если объект расположен рядом с линией строительства новой трассы, то не исключена перспектива изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Нужно внимательно покопаться в открытых источниках и определиться со степенью риска.

Помимо самой недвижимости, важно проанализировать организацию, у которой недвижимость покупается. Так, если на лицо признаки банкротства, а на это может указывать бухгалтерская документация, картотека арбитражных и судебных дел, банк данных службы судебных приставов, то риски увеличиваются. Конкурсный управляющий впоследствии может попытаться оспорить сделку, например, на основании отличия ее цены от рыночной.  

Таким образом, основные риски покупателя недвижимости сводятся к возможности аннулирования таких сделок. Важно помнить о том, что хоть институт добросовестного приобретения (ст. 302 ГК РФ) формально есть, в судебной практике отсутствуют четкие критерии, по которым, в случае добросовестного заблуждения, вы защитите купленную вещь от притязаний третьих лиц. По этой причине, Due diligence на практике становится обязательной процедурой.

Due diligence можно охарактеризовать как правовой аудит. В рамках процедуры, юристы бюро в купе с бухгалтером и кадастровым инженеров, проверят юридическую чистоту объекта, надежность продавца, технические аспекты недвижимой вещи (пожарная безопасность, инженерные системы и т.д.), возьмут на себя процесс ведения переговоров, согласование всех условий договора, расчет налоговых последствий, регистрацию перехода права в Росреестре, выберут наиболее выгодный порядок оплаты по договору, будь то аккредитив, счет эскроу, банковская ячейка или что-либо еще.

В общем, перед покупкой недвижимости вспомните шесть слов: «Консультация в бюро «Мазуков и партнеры»!